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中間的な建築用途「特定住宅」を導入してはどうだろうか

シェアハウス活用される家は住宅か寄宿舎か?これは運営に関わる重大な問題です。仮に寄宿舎となると規制をクリアするため広い用地が必要になり、都内での運営は難しくなります。そこで中間用途の「特定住宅」を提案したいと思います。

シェアハウスは寄宿舎だろうか?

シェアハウスについて、法律上の用途は定まっていない。建築基準法に明示した条文はなく、一般住宅なのか、それとも寄宿舎なのかという判断は曖昧である。

その中で、国土交通省住宅局は、「事業者が運営するシェアハウスは寄宿舎とする」という技術的助言を通知した。つまり、曖昧さを避けようと明示したのである。しかし、寄宿舎であれば、主要な間仕切り壁を燃えにくくする(準耐火構造)等の規制があり、さらに東京都は、窓先空地と呼ばれ、居室窓に面して避難や住環境のために幅1.5~2メートルの空地を求める。東京都の一戸建て住宅(一般住宅)でこれだけの空地をもつ例は少なく、事実上、空き家を活用したシェアハウスやグループホームは実現が難しくなっている。

しかし、空き家の活用は、建物の荒廃による地域環境の悪化を避けたり、大都市では安い家賃で住まいを提供したりするために重要な政策課題となっている。このままでは、劣悪な脱法ハウスの排除は当然としても、一般的なシェアハウスまでも排除することにつながる。

この問題を解決するためには、どうしたらよいのだろうか。ひとつの方法は、国が訂正することである。しかし、火災時の安全を考えればシェアハウスを寄宿舎とみなすことにも一理ある。訂正することは容易ではないだろう。

そこで、住宅と寄宿舎の中間に、シェアハウスにふさわしい用途を新しく導入することを提案したい。私はその用途名を「特定住宅」と呼んでいるが、国の法律を改正するまでもなく、自治体が取り決めれば問題を解決できる可能性がある。以下、詳しく説明しよう。

住宅と特殊建築物という2段構成の現状

建築基準法において、シェアハウスに適用できる建築用途としては、住宅、寄宿舎、共同住宅などがある。その中で、寄宿舎や共同住宅は、「特殊建築物」(消防法では防火対象物)と呼ばれ、火災時の安全等に配慮して厳しい規制がある。一方の住宅は、家族が住むという想定から緩い規制になっている。では、空き家を活用したシェアハウスは、どのような用途とみなすべきだろうか。

住宅と特殊建築物のふたつの用途しかない状態では、建築行政の現場で特殊建築物に入れようとするのもうなずける。建築を審査する立場から見れば、安全側で判断せざるを得ないからだ。しかし、数人程度の疑似家族に近いシェアハウスまで寄宿舎とみなすのは、やはり行き過ぎだろう。

「特定住宅」という中間用途を導入する

この問題を解決するためには、両者の中間に新しく「特定住宅」という建築用途を導入することが有効である。これは、少人数のシェアハウスやグループホーム、高齢者のグループリビングなどの用途を想定したものだ。

具体的には、延べ床面積200㎡以下の住宅の転用を想定し、一戸建て住宅の場合は2階建て以下、居住人数が5~7人以下のものを「特定住宅」とみなすものである。5~7人という数字は、三世代家族を想定すれば5~7人程度までならば疑似家族に近いという理由によるが、その数値は各自治体の事情に即して決めるのが良い。一方、居住人数が多い場合は、不特定多数の性格が強まることから、寄宿舎と判断することが適切と考えている。

規制の水準は、住宅と特殊建築物の中間とし、安全を確保しつつ空き家活用を推進できる内容とする。

具体的には、2方向避難の確保、住宅用火災報知器(連動型)の設置、それに耐震性の確保を求める。また、タコ部屋のような脱法ハウスと区別するために、各居室には窓を設け、1人あたり床面積を12㎡以上などとすることも必要だろう。これらに加えて認知症高齢者のグループホームのように移動困難者が住む場合は、別途、消防法で定める消防設備の設置といった追加の基準を導入することとする。

なお、「特定住宅」は、住宅の類似用途とみなし既存不適格建築物の活用を可能とする。既存不適格建築物とは、昔の法律に合致しているが、その後に法律が変わったために不適格になったものの、そのまま使うことを法律が認めている建物だ。

しかし、シェアハウスが寄宿舎となると、住宅から寄宿舎に用途が変更される。用途変更時に(昔の法律ではなく)現在の法律に合致することが求められるため、既存不適格建築物は使えなくなるケースが多いだろう。とは言え、実態として家族での利用と大きく変わらないなら、安全担保のため一定の条件を付加しつつ、できるだけ自由な活用を阻害しない方が良い。そこで、特定住宅は用途変更にはあたらないと位置づけるのである。

国の「技術的助言」がもつ意味

ところで、今回の国の通知は、技術的助言となっている。つまり、建築基準法の解釈において、シェアハウスを「寄宿舎」とみなしてはどうですか、という自治体など(特定行政庁や民間の指定確認検査機関)に対する助言である。

助言であるから守る義務はない。しかし、次の理由によって、自治体が何も行動を起こさなければ、この通りに扱われる。

例えば、万一、火災事故が起きたと仮定しよう。被害者が訴える場合、事業者だけではなく建築審査を担った自治体等も訴えるはずだ。その訴訟を請け負った弁護士は、国の通知をみてシメシメと思う。「国は寄宿舎として規制しろと明記しているではないか」、それを無視した自治体などに責任があると主張するわけだ。しかも、都合が悪いことに真っ先に責任を問われるのは、審査を担当している「建築主事」という個人である。

個人が責任を問われたらたまらない。このため、建築主事はシェアハウスの建築確認が申請されたら、まず寄宿舎として判断する(せざるをえない)。それに沿って判断する限りは、責任は法律がとってくれるからだ。

その結果、この通知は助言と言いながら建築主事にとっては実質的に命令と同じ効果をもつ。このため、国の通知によって最も困っているのは、実は、責任が重くなった建築主事ではないだろうか。もちろん立場上、口に出しては言えないものの、「現場も知らずによけいなことをしてくれた」というのが正直な気持ちかもしれない。

自治体が特定住宅を導入する

この問題を解決するには、建築基準法(あるいは消防法)を改正して「特定住宅」を創設することが最も望ましい。しかし、住宅と特殊建築物という2段構成には長い歴史がある。関連法規が多岐にわたるため簡単には法改正できない。そこで、もっと簡便な方法がある。自治体がシェアハウスやグループホームの用途判断の基準を定めて、公表する方法である。つまり、自治体という組織が責任をとるわけだ。望ましいのは、「空き家対策条例」として地方議会が決めることだが、条例ではなく首長決裁による方法でも有効であると思われる。

あたり前のことだが、自治体の条例や規則は、国の法律には違反できない。そこで、建築基準法との関係を整理すると次のようになる。

まず、特定住宅は建築基準法上では「住宅」とする。その上で、自治体が守るべき基準を公表し、その遵守をシェアハウスの事業者等に課すのだ。この方法であれば、建築基準法などに抵触することなく、自治体が地域の実情に照らして適切な安全基準を定めることができる。また、用途変更にはあたらないため、「建築確認申請」という法律上の手続きは不要になる。

もちろん、不幸な事故が起きる可能性はゼロではない。しかし、自動車事故をみれば分かるが100%の安全はありえない。空き家活用の必要と、安全確保の二つを天秤にかけて、前述した表に例示するような安全水準を各自治体が判断することになる。 国の世話にはならない、という勇気ある首長の登場を待つ次第だ。

愛知県の英断

愛知県は、グループホームという福祉用途に限って、特定住宅と同様な取り扱いを定めて公表した。つまり、空き家活用型のグループホームについて、建築基準法上は住宅とみなした上で、愛知県が独自の基準を定めたのである。

その内容は、愛知県のホームページをご覧いただきたいが、これに全面的に賛同したい。実は、私はその内容を見て住宅用火災報知器に「連動型」があることを知った。連動型とは、一カ所で鳴ると別の部屋でも鳴るタイプだ。屋根裏で配線できなくても、無線の製品を使えば、それほど費用をかけなくても設置できる。火災時の安全を実質的に確保できる方法といえる。空き家活用の促進には、こうした柔軟な姿勢が必要不可欠だ。

ところで、脱法ハウスに対して、安い家賃の住まいを提供する「必要悪」だという主張がある。しかし、空き家活用のシェアハウスを工夫すれば、健全な方法で脱法ハウス並みの家賃を実現できるだろう。つまり、住宅のセーフティネット(市場でカバーされない低所得者を救う安全網の意味)を整備するためには、住宅政策上、健全なシェアハウスの推進が重要なのである。

このことを踏まえて、グループホームだけではなく、シェアハウスについても特定住宅の考え方を採用する自治体が登場することを心から願う次第である。

Text by 小林秀樹

千葉大学教授 (大学院工学研究科建築・都市科学専攻)。
専門は、住環境計画、住宅政策。

  • 1977年 東京大学工学部建築学科卒業
  • 1985年 設計事務所勤務を経て、同大学院博士課程卒業
  • 1987年 建設省建築研究所 住宅計画研究室長等を歴任
  • 2002年 千葉大学工学部都市環境システム学科 助教授
  • 2003年 同教授

日本不動産学会業績賞(1996)、都市住宅学会論文賞(1998)、同著作賞(2000)、同論説賞(2009)、日本建築学会賞(2007)、住宅総合研究財団・清水康雄賞(2008)

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